ACTRB-媽閣公務員大廈業主會

媽閣公務員大廈規章/REGULAMENTO DAS TORRES DA BARRA

2008-8-10

媽閣公務員大廈規章
REGULAMENTO DAS TORRES RESIDENCIAIS DA BARRA
分層物業制度
EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL
(F-29冊登錄第 6033號)
(INSCRIÇÃO N° 6033 DO LIVRO F-29)
位於媽閣上街第 33-35, 37-39, 41-43號
SITAS NA RUA S. TIAGO DA BARRA, N°s 33-35, 37-39, 41-43
標示於澳門物業登記局 B-75K冊第 181頁第 22655-I號
DESCRITAS NA CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL DE MACAU
SOB O N° 22655-I A FLS. 181 DO LIVRO B-75K
風順堂房屋紀錄
MATRIZ PREDIAL DA FREGUESIA DE S. LOURENÇO
第一幢 71892號
N° 71892 (TORRE I)
第二幢 71893號
N° 71893 (TORRE II)
第三幢 71894號
N° 71894 (TORRE III)
第一章
CAPÍTULO I
標的
OBJECTO
第一條
總則
ARTIGO 1°
Princípio Geral
一、對位於媽閣上街 33-35, 37-39, 41-43號媽閣大廈之分層物業制度建造的樓宇共同部分的使用、收益及保養均受以下條款所規範。上述各樓宇共有一百四十四個獨立單位、分別以 A 至 D 字母標示，且在澳門物業登記局 B-75K 冊第 181 頁第 22655-I號登記，屬風順堂堂區房屋紀錄第一幢 71892 號、第二幢 71893 號、第三幢 71894 號。
1. O uso, a fruição e a conservação das partes comuns dos prédios, em regime de propriedade horizontal, sitos na Rua S. Tiago da Barra, 33-35, 37-39, 41-43, denominados Torres Residenciais da Barra, e que se encontram divididos em 144 fracções autónomas, identificadas pelas letras A a D, conforme descrição N° 22655-I a fls. 181 do livro B-75K da Conservatória do Registo Predial de Macau, e inscrito na Matriz Predial da freguesia de S. Lourenço sob os N°s 71892 (Torre I), 71893 (Torre II) e 71894 (Torre III), são regulamentadas nos termos das disposições constantes dos artigos seguintes.
二、對本規章未載明的一切事宜，適用《民法典》的規定。
2. Em tudo quanto este regulamento seja omisso, aplicar-se-à o disposto no Código Civil.
第二條
獨立單位的劃分及分層所有人的識別
ARTIGO 2°
Individualização das Fracções e Identificação dos Condóminos
一、每一幢樓宇各分為 48個獨立單位、分別以 A至 D等字母標示，各名稱與金額經參考附件 A所載的樓宇總價值後，以單位面積的千分率定出有關金額。該附件並依次列明每一單位所有人 ( 即業權人 ) 的身份資料且成為本規章的組成部分。
1. Cada uma das três torres encontram-se divididas em 48 fracções autónomas, identificadas pelas letras A a D, com as designações e os valores expressos em permilagem, com referência ao valor total dos prédios, constante do anexo A, que faz parte integrante deste Regulamento, e do qual constam, ainda, a relação e identificação dos proprietários de cada fracção.
二、如所列單位的所有人出現變更，應更新上款所指附件。
2. O anexo referido no número anterior será actualizado sempre que se verifique alteração quanto aos proprietários das mencionadas fracções.
第二章
CAPÍTULO II
樓宇的共同部分、共同利益的服務、
須更新的工程與有關負擔
DAS PARTES COMUNS DOS EDIFÍCIOS,
DOS SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM,
DAS OBRAS DE INOVAÇÃO E DOS RESPECTIVOS ENCARGOS
第三條
ARTIGO 3°
共同部分
(《民法典》第 1324條第一款 )
Partes Comuns
(artigo 1324/nº 1 do Código Civil)
樓宇的共同部分為：
São partes comuns dos edifícios:
a) 地基、柱、支柱、主牆、外牆以及一切作為各分層樓宇結構的其他部分 ;
a) Os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura dos edifícios do condomínio;
b) 附屬於分層建築物的樓宇群的天井部分 ;
b) Os pátios anexos aos edifícios do condomínio;
c) 分層建築物各樓宇的天台 ;
c) Os terraços de cobertura dos edifícios do condomínio;
d) 升降機 ;
d) Os ascensores;
e) 由兩名或兩名以上的分層建築物所有人共同使用的入口、門廊、樓梯、走廊及通道 ;
e) As entradas, vestíbulos, escadas, corredores e vias de uso ou passagem comum a dois ou mais condomínios;
f) 水、電、通訊的總設施 ;
f) As instalações gerais de água, electricidade e comunicações;
g) 車位 ;
g) Os lugares de estacionamento;
h) 其他未撥予分層建築物的某一所有人專用的物。
h) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos
第四條
分層建築物之所有人就有關房地產所擁有權利
( 《民法典》第 1323 條 )
ARTIGO 4°
Direito dos condóminos sobre o prédio
(artigo 1323° do Código Civil)
一、分層建築物之每一所有人系屬其所有之單位之唯一所有人，亦系有關分層建築物之共同部分之共有人。
1 - Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do condomínio.
二、上述兩項權利為不可分離之整體：任何一項權利不得與另一項分開轉讓，分層建築物之所有人亦不可透過放棄其對共同部分之權利而不負擔就共同部分之保存或收益所必要之開支。
2 - O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
第五條
ARTIGO 5°
汽車停車場
Parque de estacionamento de viaturas automóveis
一、本大廈的停車場為一私人停車場，故只准許供分層所有人及 /或其家屬使用。
1- Tratando-se de um parque de estacionamento privativo, a sua utilização só é permitida aos condóminos e/ou seus familiares.
二、為上款的效力，只接受以分層建築物所有人及 /或其家屬姓名登記的車輛。然而，亦可接受非以分層建築物所有人及 /或其家屬姓名登記的車輛，但須予以證實該車輛的擁有人的身份。
2- Para os efeitos do número anterior, só serão contempladas viaturas registadas em nome dos condóminos e/ou seus familiares. Serão ainda contempladas viaturas não registadas em nome dos condóminos e/ou seus familiares, desde que seja devidamente comprovada a sua titularidade.

三、泊車位的分配係以抽籤方式為之 ; 於首階段每一單位獲分配車位一個，而其餘車輛可參予第二次抽籤。
3 - A atribuição dos lugares de estacionamento será feita por sorteio; numa primeira fase só será considerada uma viatura por fracção autónoma, concorrendo as restantes viaturas a um segundo sorteio.
四、車輛所有人在清繳停車場共同分擔的管理費用後，方得將車輛駛進停車場。分層建築物的所有人大會將按需要訂定共同分擔的費用。
4- Só será permitido o acesso de viaturas cujos proprietários tenham actualizadas as comparticipações resultantes da gestão do referido parque de estacionamento. A Assembleia geral fixará, de acordo com as necessidades, as comparticipações devidas.
第六條
ARTIGO 6°
電單車停車位
Parque de estacionamento de viaturas motorizadas
一、本大廈現時並未設有電單車停車位，但將從澳門物業登記局 ( 標示第 22655號 ) 所述共有範圍內選址劃定。
1. O parque de estacionamento de viaturas motorizadas, ainda não existente, será demarcado em local a escolher, dentro da área comum descrita na Conservatória do Registo Predial de Macau (Descrição N° 22655).
二、電單車停車位的分配將採用為汽車所訂定的相同方式進行。
2. Para a atribuição de lugares de estacionamento será adoptado o mesmo procedimento das viaturas automóveis.
三、禁止在各幢樓宇的入口處停放電單車輛，因一旦發生火警將危及各分層所有人。 ( 見防火安全規章第十條第四款 )
3. É proibido o estacionamento de viaturas motorizadas à entrada dos prédios, dado isso constituir perigo para os condóminos em caso de incêndio (N° 4 do Artigo 10° do Regulamento de Segurança Contra Incêndios).

第七條
ARTIGO 7°
獨立單位的工程
Obras nas fracções autónomas
一、每名分層建築物所有人可在其獨立單位內進行工程，惟在任何情況下不得損害共有資產、不得影響大廈的結構或安全、亦不得將原來單位分隔成新的獨立單位。
1. Cada condómino pode efectuar no interior da sua fracção obras, desde que estas não prejudiquem por qualquer modo os bens comuns, não afectem a estrutura ou a segurança do edifício, nem conduzam à subdivisão da fracção em novas fracções autónomas.

二、進行工程的分層建築物所有人須就工程可能對共同部分造成的損失承擔責任。
2. Os prejuízos produzidos, eventualmente, por essas obras nas partes comuns são da responsabilidade do condómino que efectuou as obras.
三、分層建築物所有人須在工程開始前繳付按金 MOP$2,000.00 ( 澳門幣二千元 ) ，以保證其義務的履行，而有關按金將在峻工後予以退回。
3. Antes do início das obras, o condómino interessado deverá prestar uma caução de MOP$2.000,00 (duas mil patacas) para garantia do cumprimento das suas obrigações, a libertar após a conclusão das obras.
第八條
ARTIGO 8°
共同開支
Despesas Comuns
一、對共同部分的保養與收益所作的開支、為共同利益的服務而支付的費用或共同部分的修善費用等，均由分層建築物所有人按其單位價值的比例予以支付。
1. As despesas decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, do pagamento de serviços de interesse comum ou de obras para beneficiação das partes comuns, são suportadas pelos Condóminos em proporção do valor das suas fracções.
二、對於因分層建築物所有人或其家屬、服務員或將其單位的使用或收益讓與他人者而使共同部分受損，又或不論任何原因可歸責於分層建築物所有人者，均須負起全責。
2. As reparações nas partes comuns que tenham de efectuar-se por motivo a que tenha dado causa um condómino, ou seus familiares, serviçais ou pessoal a quem haja cedido o uso ou fruição da sua fracção, ou lhe seja imputável por qualquer outro motivo, serão de sua inteira responsabilidade.
第九條
ARTIGO 9°
各樓宇的管理
Administração dos prédios
一、『媽閣公務員大廈業主聯誼會』，以下簡稱聯誼會，以執行機關的身份，負責管理各樓宇，包括共同部分的清潔及保養。 (《民法典》第 1329 條第一款 )
1. A administração dos prédios, incluindo a limpeza e manutenção das partes comuns, compete à “Associação dos Condóminos das Torres Residenciais da Barra”, doravante designada apenas por Associação, na qualidade de órgão de natureza executiva (artigo.1329º / nº 1 do Código Civil).
二、聯誼會可選擇交由第三者管理各樓宇，惟有關規定應以書面訂立的勞務提供合同為之。
2. A Associação poderá optar pela administração dos prédios por terceiros, devendo os termos constar de contrato de prestação de serviços reduzido a escrito.
三、上兩款的規定得以三份之二的分層建築物所有人所作的決議修改之。
3. O teor dos números anteriores poderá ser alterado por deliberação de dois terços dos condóminos.
四、分層建築物的所有人大會得按《民法典》第 1329條第一款的規定，以決議機關的身份並採取全體分層建築物所有人的多數票的方式，選定較優質的公司以管理各樓宇。
4. Compete à Assembleia de Condóminos, na qualidade de órgão de natureza deliberativa (artigo 1329 / nº 1 do Código Civil) deliberar, por maioria de votos da totalidade dos condóminos, a escolha da empresa que entender mais qualificada para administrar os prédios.
五、經分層建築物的所有人大會的委任，『媽閣公務員大廈業主聯誼會』有權限簽定有關的勞務提供合同。
5. A competência para celebração do respectivo contrato de prestação de serviços será conferida à “Associação dos Condóminos das Torres Residenciais da Barra”, nomeada para o efeito pela assembleia de condóminos.
第三章
CAPÍTULO III
分層建築物的所有人大會的義務、
媽閣公務員大廈業主聯誼會或
管理公司
DAS OBRIGAÇÕES DA ASSEMBLEIA DOS CONDÓMINOS,
DA ASSOCIAÇÃO DOS CONDÓMINOS DAS TORRES RESIDENCIAIS DA BARRA OU DA EMPRESA DE ADMINISTRAÇÃO
第十條
ARTIGO 10°
管理公司的義務
Obrigações da empresa de administração
一、聯誼會或管理公司負責派遣穿著制服且經適當識別身份的人員到場看守，以及下令清潔各共同部分。
1. À Associação ou à empresa de administração compete manter no local pessoal vigilante, uniformizado e devidamente identificado, mandar proceder à limpeza das áreas comuns.
二、聯誼會或管理公司亦須負責保持升降機、供電網、供水網、渠道網、電視、內部通訊、防火及保護等設備的良好運作條件。
2. Compete ainda manter em boas condições de funcionamento os elevadores, as redes de electricidade, de abastecimento de água, de drenagem, de televisão, de intercomunicadores e de prevenção e protecção contra incêndios.
第四章
CAPÍTULO IV
分層建築物所有人的義務與權利
DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DOS CONDÓMINOS
第十一條
ARTIGO 11º
分層建築物所有人的義務《民法典》第 1331 條
Obrigações dos condóminos (artigo 1331º do Código Civil)
分層建築物所有人有以下義務，且不影響《民法典》第 1325 條規定的適用：
Sem prejuízo do disposto no artigo 1325º do Código Civil, são obrigações dos Condóminos:
a) 不違反分層所有權利制度的規定或其他相關法例，尤其涉及樓宇及其設施的建造、保存、使用及安全方面的法例 ;
a) Não violar o disposto no regime da propriedade horizontal ou demais legislação respeitante, nomeadamente, à construção, conservação, utilização e segurança de edifícios e suas instalações.
b) 遵守分層建築物的規章 ;
b) Cumprir o regulamento do condomínio;
c) 遵守由分層建築物的所有人大會及管理機關在其權限範圍內作出的決定 ;
c) Cumprir as decisões tomadas pela assembleia geral do condomínio e pela administração no âmbito das suas competências;
d) 繳付依法須予履行的負擔 ;
d) Proceder ao pagamento dos encargos a que fiquem legalmente sujeitos ;
e) 法律規定其須負的其他義務。
e) Todas as demais obrigações que lhes sejam impostas pela lei.
第十二條
ARTIGO 12°
禁止分層建築物所有人進行的工程
Obras proibidas aos condóminos.
一、禁止分層建築物所有人在非供其專用的共同部分內進行工作或工程，即使屬所有人仕的利益者亦然。該項權限專門由本聯誼會或負責管理各樓宇的公司行使，並在獲得分層建築物的所有人大會的有關許可下，方得進行該等工作或工程。
1. É proibido aos condóminos proceder a trabalhos ou obras nas partes comuns que não estejam afectas ao seu uso exclusivo, ainda que seja do interesse de todos. Tal compete, exclusivamente, à Associação ou à empresa responsável pela administração dos prédios, que fará preceder esses trabalhos ou obras da competente autorização da assembleia de condóminos.
二、分層建築物所有人須完全負責由此引起的費用。
2. Os encargos daí advenientes, serão da responsabilidade exclusiva dos condóminos.
三、因預先召集分層建築物的所有人大會需時而未能迅速處理性質屬緊急且須在共同部分進行的工作或工程時，第一款的規定不在此限。
3. Exceptuam-se do disposto no N° 1 os casos de necessidade de realização de trabalhos ou obras nas partes comuns dos prédios que não possam ser comunicadas, pela sua natureza e urgência, se não compadeçam com as delongas próprias exigidas pela convocação prévia da assembleia de condóminos.
四、對於上款規定的情況，本聯誼會或負責管理各樓宇的公司獲許可進行該等工作或工程，但須自工作或工程開展之日起八天內以書面通知分層建築物的所有人大會。
4. Nos casos previstos no número anterior, a Associação, ou a empresa responsável pela administração dos prédios, fica autorizada a proceder a esses trabalhos ou obras, constituindo-se, no entanto, na obrigação de comunicar esses factos, por escrito, à assembleia dos condóminos dentro de oito dias seguintes ao início dos trabalhos ou obras.
五、如分層建築物所有人曾支付上款所指工作或工程的修理費用，將儘快獲得由儲備基金發回的款項。
5. O condómino que tiver efectuado o pagamento das despesas decorrentes das reparações previstas no número anterior deve, logo que possível, ser reembolsado por verba proveniente do Fundo de Reserva.
第十三條
ARTIGO 13°
分層建築物所有人須承擔的工程
Obras que constituem obrigações dos condomínios
一、每一分層建築物所有人須對其單位進行必需的維修，旨在預防及避免損壞樓宇及引致其他分層建築物所有人受損，並須對其無重大合理理由而未能及時進行維修以及施工不善而引致的損害負責。
1. Cada condomínio obriga-se a proceder, na sua fracção, às reparações necessárias a fim de não só se prevenir e evitar a deterioração dos prédios e causar danos aos demais condóminos, ficando responsável pelos danos resultantes da sua não realização atempada, sem justificação plausível, bem como da sua deficiente execução.
二、對疏忽的分層建築物所有人，本聯誼會或管理公司可責令進行有關工程或經分層建築物的所有人大會全體成員四份之三的多數票的決議，命令該分層建築物所有人進行有關工程。
2. Ao condómino relapso, poderá a Associação ou a empresa de administração impor a realização dessas obras, ou mandar efectuá-las a expensas daquele, desde que a assembleia dos condóminos assim o delibere, por maioria de três quartos dos votos da totalidade dos seus membros.
第十四條
ARTIGO 14°
需使用其他單位而進行的工程
Obras com utilização necessária de outra fracção
一、應本聯誼會或管理公司的要求，每一名分層建築物所有人應允許使用其獨立單位進行或視察在共同部分實施的必需工程。如有所損毀，將獲得賠償。
1. Cada condómino, a solicitação da Associação ou da empresa de administração, deve permitir que se utilize, com as devidas cautelas, a sua fracção autónoma quando indispensável à realização ou fiscalização de obras nas partes comuns, assistindo-lhe, porém, de ser indemnizado pelos danos que eventualmente venha a sofrer.
二、如分層建築物所有人須在其單位內進行完全屬其利益的工程而有必要使用其他單位的任何部分時，須將此事通知本聯誼會或管理公司，以便向有關業主要求給予許可。
2. O condómino que, na sua fracção, careça de realizar obras do seu exclusivo interesse, para as quais seja indispensável utilizar qualquer parte de outra fracção, terá de comunicar à Associação ou à empresa de administração, para que seja solicitada a autorização do respectivo proprietário para o efeito.
第十五條
ARTIGO 15°
開支的支付
Pagamento das despesas
一、各分層建築物所有人須按月繳交定期給付，且應在每月十日前向本聯誼會或管理公司支付並索取收據。 (《民法典》第 1332條第五款 )
1. As contribuições têm a periodicidade mensal e deverão ser pagas até ao dia 10 do mês a que dizem respeito, contra a entrega de um recibo emitido pela Associação, ou empresa de administração. (artigo 1332º / nº 5 do Código Civil)
二、如分層建築物所有人遲延支付定期給付，自翌月十一日起至六個月內須繳付按月遞增的由 10% 至 50% 的損害賠償。逾此期限，須對遲延的定期給付及相關的損害賠償作強制徵收，而自第六個月起至確實徵收期間均維持 50% 的損害賠償。
2. A partir do dia 11 do segundo mês em falta, as contribuições em atraso serão acrescidas, progressivamente, de uma indemnização de 10% até 50% no sexto mês, após o que haverá uma cobrança coerciva das contribuições em atraso e das indemnizações, mantendo-se a indemnização de 50% nos meses seguintes até à data da cobrança efectiva.
第十六條
ARTIGO 16°
共同儲備金 (《民法典》第 1333條第一款 )
Fundo Comum de Reserva (artigo 1333º / nº 1 do Código Civil)
一、現設立一共同儲備金，以應付巨額的非預見性開支，尤其是因進行建築物共同部分的保存工作而產生的開支。
1. É constituído um fundo comum de reserva para custear as despesas imprevistas de montante elevado, nomeadamente com actos de conservação das partes comuns do condomínio.
二、該項基金的來源包括：
2. Integram este fundo:
a) 分層建築物的固定開支的十分之一，但分層建築物的所有人大會可議決定出更大的數額 ;
a) Um décimo das despesas certas do condomínio, sem prejuízo de deliberação de montante superior por parte da assembleia geral do condómino;
b) 本規章第十五條第二款所指的損害賠償。
b) Indemnização a que se refere o artigo 15º / nº 2 do presente regulamento;
第五章
CAPÍTULO V
一般規定
DISPOSIÇÕES GERAIS
第十七條
ARTIGO 17°
強制措施
Medidas compulsórias
一、如違反本規章的規定，本聯誼會或管理公司應切法要求違犯者履行所定出的規定。
1. Em caso de infracção das normas deste regulamento, a Associação, ou empresa de administração deverá procurar persuadir o infractor a cumprir o que se encontra estabelecido.
二、如未能達到該目的，應循民事程序追究違法者；如涉及刑事範疇，亦可以刑事程序追究之。
2. Se não conseguir esse objectivo, deverá proceder civil e, se for caso disso, também criminalmente contra o infractor.
第十八條
ARTIGO 18°
生效
Entrada em vigor
一、本規章於二零零零年二月二十三日在位於媽閣上街 37-39 號第二幢大廈內舉行的分層建築物的所有人大會的會議上通過，並由出席的全體分層建築物所有人在會議錄上簽署作實。
1. O presente regulamento foi aprovado na reunião da assembleia dos condóminos realizada em 23 de Fevereiro de 2000, na Rua S, Tiago da Barra, 37-39, Torre II, tendo a respectiva acta sido assinada por todos os condóminos presentes.
二、本規章自二零零零年二月二十三日起開始生效。
2. Entra em vigor a partir de 23 de Fevereiro de 2000.


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